Valuarvurdering ikke tilsidesat - Ikke tale om overpris iht. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b - Østre Landsrets dom af 7/11/2011

Der er i de sidste par år blevet anlagt en række overprissager i henhold til andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, jf. § 5, stk. 2, litra b, hvor købere af andele i andelsboligforeninger har gjort gældende, at den valuarvurdering andelsboligforeningen har brugt ved opgørelse af andelskronen har været for høj, og at køber i konsekvens heraf har betalt en overpris i strid med andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, jf. § 5, stk. 2, litra b.

Østre Landsret har den 7. november 2011 afgjort den første af disse sager. Østre Landsret nåede i den konkrete sag frem til, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte den oprindelige valuarvurdering, og at der derfor ikke var tale om en ulovlig overpris i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b's forstand. Såvel valuar som sælger af andelen blev allerede som følge heraf frifundet.

I den konkrete sag var der tale om, at andelsboligforeningen havde købt ejendommen i første halvdel af 2006 for 78,1 mio. kroner. Den vurdering der var til prøvelse under sagen var valuarens vurdering pr. 30. juni 2008, på 91,5 mio. kroner.

Der blev under sagen gennemført syn og skøn ved en statsaut. ejendomsmægler og valuar. Skønsmandens vurdering pr. 30. juni 2008 lød på 70 mio. kroner, altså en forskel på 21,5 mio. kroner mellem den oprindelige valuars vurdering og skønsmandens vurdering.

Østre Landsret fremhævede i sine præmisser bl.a. følgende:

”Der foreligger ikke oplysninger om, at den af X valuar foretagne valuarvurdering er fejlbehæftet for så vidt angår de oplysninger om ejendommen m.v., der ligger til grund for vurderingen, og der er i øvrigt ikke – udover handelsværdiens størrelse – påpeget fejl eller mangler ved vurderingen.

Det kan efter bevisførelsen herefter ikke anses for bevist, at X valuars skøn over ejendommens handelsværdi som boligudlejningsejendom pr. 30. juni 2008 til 91,5 mio. kroner afviger så væsentlig fra, hvad der henset til det turbulente marked kan anses for fagligt forsvarligt, at skønnet kan karakteriseres som en fejlskøn. Som følge heraf kan det ikke lægges til grund, at køber i henhold til andelsboligforeningslovens § 5 har betalt en overpris for andelsboligen, da hun købte denne af sælgerne.”

Dommen er efter min opfattelse rigtig. Markedet for boligudlejningsejendomme var i perioden fra ultimo 2005 og fremefter særdeles turbulent. Der var tale om et marked, hvor priserne steg, næsten på daglig basis, og hvor købernes beslutning om at købe ejendomme primært var baseret på en tro på, at markedet ville blive ved med at stige. Dette i forvejen uforudsigelige marked blev endnu mere uforudsigeligt af, at en del af køberne og erhvervsmæglerne begyndte at værdiansætte ejendommene efter et kvadratmeterprincip (kr./pr. kvm.), mens andre fortsat benyttede sig af et afkastsprincip (forrentning af den investerede kapital). Prisstigningerne fortsatte frem til ultimo 2007, hvor handelen med boligudlejningsejendomme gik helt i stå. Da der i 2008 blev handlet meget få ejendomme, var det også i 2008 stort set umuligt at have en sikker fornemmelse af handelsværdien af udlejningsejendomme.

Dette betyder – som også Østre Landsrets dom viser – at det må accepteres, at der i perioden fra ultimo 2005 og frem til 2008/primo 2009 var en meget bred margin for, hvad der kan betragtes som en korrekt vurdering. I den konkrete sag var den procentuelle afvigelse mellem den oprindelige valuarvurdering og skønsmandens vurdering ca. 30%.

Vurderinger af udlejningsejendomme i perioden fra ultimo 2005 og frem til 2008/primo 2009 vil i de fleste tilfælde ikke vedrøre ejendomme, der kan betragtes som standardejendomme. Når dette sammenholdes med et ejendomsmarked, der var turbulent og meget lidt gennemskueligt må man efter min opfattelse acceptere, at rammerne for en korrekt vurdering overstiger 30%. Til sammenligning accepterede Vestre Landsret i UfR 2002.1075V en afvigelse på 20% ved en vurdering af helt almindeligt parcelhus, i et marked, der stort set var stationært.

Sagen er for valuaren ført af advokat Thomas Dall Jensen.