To nye bekendtgørelser vedrørende ejerskifteforsikring og tilstandsrapporter

Den 1. maj 2012 træder to nye bekendtgørelser i kraft, nemlig bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012 vedrørende dækningsomfanget for ejerskifteforsikring i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og bekendtgørelse nr. 19 af 16. januar 2012 om el-installationsrapporter som led i huseftersynsordningen.

Fælles for de to bekendtgørelser er, at for at et tilbud om ejerskifteforsikring er gyldigt pr. 1. maj 2012 skal dækningen vurderes i forhold til dels en tilstandsrapport og dels en el-installationsrapport.

Bekendtgørelse nr. 13 af 12/1/2012 fastslår, at ejerskifteforsikringens dækningsomfang skal fastsættes på baggrund af en tilstandsrapport og en el-installationsrapport. Dækningsomfanget af en ejerskifteforsikring skal således nu som en del af grunddækningen indeholde udbedring af manglende nedsat funktion af el-installationer i og på de forsikrede bygninger samt lovliggørelse af ulovlige forhold i sådanne installationer. Udbedring af manglende eller væsentlig nedsat funktion af varme, ventilation- og sanitetsinstallationer samt lovliggørelse heraf er tillige dækket. Dækning af disse forhold forudsætter, at ulovligheden forelå både på opførelses-og udførelsestidspunktet og på tidspunktet for anmeldelse af forholdet til forsikringen.

Undtaget fra dækning er på lige fod med tidligere de forhold, som er klart forkert beskrevet i rapporten, bygningens funktionsforhold, utilgængelige forhold, forhold der er afgivet en garanti for, samt forhold det kan godtgøres, at køber havde kendskab til før forsikringsaftalens indgåelse.

Bilag 2 til bekendtgørelsen indeholder afskrivningstabeller for udvalgte bygningsdele. En erstatning i henhold til ejerskifteforsikringen skal som udgangspunkt beregnes som en nyværdierstatning, med mindre der er tale om en bygningsdel omfattet af afskrivningstabellerne. Afskrivningstabellerne finder alene anvendelse ved beregning af erstatning, når der foreligger et dækningsberettiget forhold. Af bilag 3 til bekendtgørelsen fremgår eksempler på dækningsberettigede og ikke dækningsberettigede forhold.

I og med, at der nu tillige skal udarbejdes en el-installationsrapport, for at et tilbud om ejerskifteforsikringen har den tilsigtede virkning i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendoms § 5, stk. 1, nr. 1 og stk. 2, er der ved bekendtgørelse nr. 19 af 16. januar 2012 fastsat retningslinjer for udarbejdelse af el-installationsrapporterne.

Det er Sikkerhedsstyrelsen, der forvalter ordningen. Det er kun autoriserede el-installatører, der kan fungere i henhold til ordningen. De autoriserede el-installatører, der er tilmeldt ordningen, skal være dækket af en professionel ansvarsforsikring.

I forbindelse med udarbejdelsen af en el-installationsrapport skal el-installatøren have for øje, at formålet er at afklare i hvilket omfang, bygningens el-installationer er funktionsdygtige og lovlige i henhold til offentligretlige forskrifter. Ved gennemgangen skal der således ske en afdækning af manglende funktionsdygtighed og ulovlige forhold, herunder forhold som på kort eller længere sigt kan indebære risiko for personlig skade eller brand. Gennemgangen skal foretages med professionel omhu og med brug med den indsigt og erfaring, som kan forventes af en autoriseret el-installatør. Gennemgangen skal være visuel og ske stikprøvevis med brug af egnede tekniske hjælpemidler men uden destruktive indgreb. Uden for gennemgang falder bagatelagtige forhold uden for selve bygningen, hårde hvidevarer og andre brugsgenstande. Retningslinjerne for gennemgangen svarer således til de retningslinjer, der er gældende for en bygningssagkyndig, der udarbejder en tilstandsrapport.

El-installatørens resultater skal indsættes i et skema, der er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen.

Som bilag 1 til bekendtgørelsen fremgår det vederlag den autoriserede el-installatør kan opkræve i forbindelse med udarbejdelse af selve rapporten. Vederlaget er fastsat ud fra bygningernes samlede bygningsareal i henhold til BBR, herunder under hensyntagen til om ejendommen er opført før eller efter 2001.

Spørgsmål vedrørende de to bekendtgørelser kan rettes til advokat Bente Ernfred Götzsche.