Skærpelse af sælgers ansvar i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom

Udgangspunktet i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (LOFE) er, at sælger af fast ejendom er ansvarsfri, såfremt køber har modtaget en tilstandsrapport samt oplysning om tilbud på en ejerskifteforsikring, og at køber ikke overfor sælger kan påberåbe sig, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld, jf. LOFE § 2, stk. 1, jf. § 2, stk. 2-6. Det er dog særligt LOFE § 2, stk. 5 vedr. svig og grov uagtsomhed, der er værd at hæfte sig ved.

Af bemærkningerne til LOFE fremgår det, at lovforslaget tilsigter at beskytte både køber og sælger. Det er vigtigt at holde sig for øje, at sælger er uprofessionel, og at sælger f.eks. ikke blot har istandsat ejendommen med henblik på videresalg og berigelse for øje. Det vil sige, at det er sælger som ”forbruger”, det er tilsigtet at beskytte i LOFE. Sælger vil i denne situation, hvor han ikke har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, som hovedregel kunne undgå at hæfte for fysiske mangler ved bygningen. Netop spørgsmålet vedrørende hvorvidt sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, har tidligere været en svær bevisbyrde at løfte ved domstolene.

Vestre Landsret har imidlertid afsagt to nye domme, henholdsvis den 2. september 2009 og den 19. januar 2010 (U.2010.1304V), hvor sælger i begge tilfælde blev dømt pga. grov uagtsomhed, jf. LOFE § 2, stk. 5.

Vestre Landsrets dom af den 2. september 2009:

I dommen fra den 2. september 2009 var der tale om, at sælger (der var snedker) havde lavet omfattende selvbyg arbejde på den omhandlede ejendommen ved bl.a at oplægge et nyt cementtegltag i stedet for et tagpaptag. I den forbindelse havde sælger fjernet nogle spær og lægter. Det nye tag manglende bæreevne, og det havde synlige lunger.

Sælger havde i forbindelse med renoveringsarbejdet ikke indhentet fagkyndig bistand i form af statistiske beregninger, men sælger havde alene rådført sig med det lokale byggemarked.

Vestre Landsret fandt, at der var tale om en lang række grove fejl og forsømmelser, der havde medført væsentlige mangler ved tagkonstruktionen. Landsretten fandt derfor, at sælger havde handlet groft uagtsomt, jf. LOFE § 2, stk. 5.

Vi har med de ovenfor nævnte præmisser nu en dom, hvor en sælger, der er snedker, og som burde have de faglige forudsætninger for at udføre selvbyg arbejde, er blevet dømt på grund af grov uagtsomhed med henvisning til karakteren af fejlen. Det vil sige, at når en snedker dømmes som havende handlet groft uagtsomt ved at udføre selvbyg arbejde, så har den ”almindelige sælger”, der ingen håndværksmæssig uddannelse eller faglige forudsætninger, slet ikke de fornødne kompetencer til at udføre selvbyg arbejde. Sælgers ansvar for selvbyg arbejde synes derfor med denne dom at være blevet skærpet i forhold til, hvad der fremgår af bemærkningerne af LOFE, hvoraf det netop fremgår, at der skal meget til før en uprofessionel sælgers adfærd vil blive karakteriseret som svigagtigt eller groft uagtsomt.

Vestre Landsrets dom af den 19. januar 2010:

Sælgers ansvar i forhold til sælgers oplysningspligt blev endvidere skærpet i en anden Vestre Landsretsdom fra den 19. januar 2010. I denne sag var der tale om, at sælger af ejendommen havde fået udarbejdet to tilstandsrapporter af to forskellige byggesagkyndige i forbindelse med salget af ejendommen. De to tilstandsrapporter var udarbejdet med blot to måneders mellemrum.

Den sidste tilstandsrapport blev lagt til grund i forbindelse med salget af ejendommen. Denne tilstandsrapport indeholdt imidlertid ikke samme beskrivelse af manglerne ved ejendommen, som den første tilstandsrapport.

Sælger, der var klar over, at der i den første tilstandsrapport var omtalt forhold, som ikke var udbedret, og som ikke var omtalt i den sidste tilstandsrapport, havde ved ikke at videregive disse oplysninger til køber, handlet groft uagtsomt ifølge Vestre Landsret.

Den byggesagkyndige blev ligeledes dømt, idet han ikke i henhold til sin pligt, jf. bekendtgørelsen om huseftersyn § 10, havde undersøgt og indhentet den tidligere tilstandsrapport.

Endelig blev ejendomsmægleren dømt, idet han netop havde fået udleveret den første tilstandsrapport, og burde have undersøgt, om der var sket udbedring af de forhold, der var omtalt i den første tilstandsrapport, og som ikke fremgik af den anden tilstandsrapport.

I det indbyrdes forhold mellem henholdsvis sælger, den byggesagkyndige og ejendomsmægleren, blev sælger dømt til at friholde ejendomsmægleren.

Med denne dom kan det konstateres, at sælger på lige fod med den byggesagkyndige og ejendomsmægleren (der begge er underlagt et professionsansvar), har en pligt til at tilvejebringe alt relevant materiale i forbindelse med en ejendomshandel.

Sælgers ”skrivebordsarbejde” i forbindelse med salg af fast ejendom synes at være skærpet med denne dom, idet sælger ikke blot kan regne med at ejendomsmægleren, der havde modtaget begge tilstandsrapporter, tilvejebringer et retvisende billede af ejendommen. Sælger har således en selvstændig pligt til at fremkomme med relevante oplysninger.

Samlet set kan det konkluderes, at Vestre Landsret ved afsigelsen af dommen fra den 2. september 2009 og dommen fra den 19. januar 2010 har skærpet sælgers ansvar, og dermed lempet grænsen for, hvornår der kan statueres grov uagtsomhed i henhold til LOFE § 2, stk. 5.