Retten i Sønderborgs dom af 25/10/2011 - Ikke advokatansvar for rådgivning ved køb af sommerhus

A havde udtaget stævning mod den ansatte advokat B, B's arbejdsgiver, Advokatfirmaet C, samt de to indehavere af C, nemlig advokat D og advokat E. A havde under sagen nedlagt påstand om betaling af kr. 800.000, idet A gjorde gældende, at hun havde betalt kr. 800.000 for meget for et sommerhus. Sommerhuset var beliggende på lejet grund, hvilket havde indflydelse på belåningsmulighederne. Det var således ikke muligt at foretage sædvanlig kreditforeningsbelåning, hvilket nødvendiggjorde, at der blev optaget et banklån i stedet for et kreditforeningslån.

Der var under sagen indhentet en skønserklæring, som konkluderede, at det påvirkede handelsværdien i nedadgående retning, at der ikke kunne foretages sædvanlig belåning. Skønsmanden havde således konkluderet, at dette forhold forringede ejendommens handelsværdi med kr. 400.000. Herudover konkluderede skønsmanden, at ejendommen var solgt til en pris over markedsniveau, således at skønsmanden vurderede, at der var betalt kr. 250.000 for meget, når der var henset til de kr. 400.000, som skyldtes værdiforringelsen grundet de indskrænkede belåningsmuligheder.

Under sagen var det et tvistepunkt, hvorvidt sagsøger var rådgivet om de indskrænkede belåningsmuligheder. Der forelå ingen skriftlig dokumentation for rådgivningen, og beviset herfor beroede derfor på bevisværdien af de afgivne forklaringer ved hovedforhandlingen.

Retten konkluderer i dommens præmisser, at det må påhvile en advokat at give en grundig orientering om specielle eller særlige byrdefulde vilkår i forbindelse med advokatens berigtigelse af en ejendomshandel, og at det påhviler advokaten at bevise – eller som det mindste at sandsynliggøre – at klienten er orienteret. Det bemærkes her, at der formentlig ikke skal lægges en nærmere analyse i, at retten anvender ordet ”orientering”, som nok nærmere dækker over begrebet ”rådgivning”. Det fremgår herefter af rettens præmisser, at der er lagt vægt på, at advokat B's forklaring gav et troværdigt indtryk, ligesom der er lagt vægt på, at det fremgik af købsaftalen, at der kunne være indskrænkede belåningsmuligheder. På dette grundlag frifandt retten de sagsøgte.

Det bemærkes, at advokat B var ansat, og det var derfor gjort gældende, at advokat B skulle frifindes med henvisning til erstatningsansvarslovens § 19, stk. 3. Retten har ikke taget stilling til dette. Dette må bero på, at rettens konklusion om, at allerede fordi der ikke fandtes at være handlet ansvarspådragende, var der ingen anledning til at tage stilling til erstatningsansvarslovens ansvarsfritagelsesgrund i § 19, stk. 3.

Sagen blev for de sagsøgte og deres forsikringsselskab ført af advokat Christina Steen de Klauman.