ØLD af 5/12/2011 - Sælger og administrator frifundet - ingen pligt til løbende nedjustering af andelsværdi ved ny valuarvurdering
Østre Landsret har 5. december 2011 afsagt en interessant dom i relation til en eventuel overprissituation i forhold til handel med en andelsbolig.
T havde købt en andelsbolig af R. Administrator i andelsboligforeningen var C.
Handlen blev indgået på et tidspunkt, hvor der var indhentet en ny valuarvurdering af andelsboligforeningens bestyrelse, men valuarvurderingen havde endnu ikke været behandlet på en generalforsamling. På tidspunktet for handlens indgåelse blev der således beregnet en overdragelsessum på baggrund af den andelsværdi, som var fastsat ved seneste generalforsamling.
Valuarvurderingen forelå ultimo januar 2009 og havde en værdiansættelsesdato pr. 31. december 2008. Købsaftalen var dateret 22. marts 2009, og der skulle afholdes generalforsamling ca. en måned efter. På tidspunktet for købsaftalens udarbejdelse var der endnu ikke afholdt regnskabsmøde med andelsboligforeningens bestyrelse, og der var således endnu ikke truffet en endelig beslutning om, hvorledes bestyrelsen ville forholde sig til andelsværdien på baggrund af den nye valuarvurdering.
Det fremgik af købsaftalen, at andelsværdien formentlig ville falde på den kommende generalforsamling, men der var ikke indsat en reguleringsklausul i aftalen.
T anlagde sag mod R, og gjorde gældende, at han havde købt lejligheden til overpris, hvorfor R var pligtig at tilbagebetale overpris i henhold til Andelsboligforeningsloven. T havde tillige inddraget C, idet T fandt, at C havde været forpligtet til at sikre, at T kunne opnå tilbagebetaling af en overpris.
For byretten blev R dømt til at tilbagebetale en del af købesummen, idet byretten fastslog, at der forelå en overpris i kraft af, at der allerede ultimo januar 2009 forelå en valuarvurdering med skæringsdato 31. december 2008, som viste et fald i ejendommens værdi, som ville få afsmittende effekt på beregningen af andelskronen.
Landsretten lagde imidlertid til grund, at der på tidspunktet for overdragelsen endnu ikke var vedtaget en ny andelsværdi, og at andelsværdien var beregnet på grundlag af en valuarvurdering, som ikke var mere end 18 måneder gammel (det fremgår af andelsboligforeningslovens § 5, at en valuarvurdering må være op til 18 måneder gammel, når beregning af andelsværdien baseres herpå).
En landsdommer dissentierede, idet denne dommer lagde vægt på, at der på tidspunktet for købsaftalens udarbejdelse var indtrådt/realiseret et fald i andelsværdien, når der blev henset til, at valuarvurderingen de facto endte med en nedsættelse af andelsværdien.
Kommentar:
Landsrettens flertals afgørelse er i overensstemmelse med lovforarbejderne, hvor det netop er beskrevet, at det er tanken bag en valuarvurderings 18 måneders levetid, at en bestyrelse har mulighed for efter regnskabsårets udløb at indhente en valuarvurdering, som kan bearbejdes af bestyrelsen med henblik på en indstilling til generalforsamlingen, hvorefter generalforsamlingen kan tage bestyrelsens indstilling under behandling og træffe afgørelse om en ny andelsværdi, som herefter er gældende. Landsrettens flertal lægger sig således op af denne forståelse af Andelsboligforeningslovens § 5.
Dommen er i øvrigt interessant, fordi landsretten ikke tidligere har taget stilling til, hvad der gælder i relation til evt. overpris, når der overdrages en andel i perioden, efter der er indhentet en valuarvurdering, men før generalforsamlingen har taget stilling hertil.
