Københavns Byrets dom af 20/12/2011 – Køber og administrator frifundet – sælger fuldt ud bekendt med reguleringsklausul og virkningerne heraf
Københavns Byret har haft lejlighed til at tage stilling til en reguleringsklausul i en aftale om overdragelse af en andelsbolig.
K solgte sin andelsbolig til U ultimo januar 2010. Andelsboligforeningens administrator var C. K var på overdragelsestidspunktet suppleant i bestyrelsen og havde tidligere været menigt medlem.
Værdien af andelsboligforeningens ejendom var ifølge valuarvurdering af december 2009 faldet med ca. 15 %. Andelsboligforeningens bestyrelse fremsendte valuarvurderingen til C den 3. januar 2010 med en bemærkning om, at handler indtil den næste generalforsamling efter bestyrelsens vurdering burde ske med forbehold for andelsværdien. C erklærede sig enig heri den 19. januar 2010. Dagen efter meddelte C K, at C havde pligt til at tage forbehold for salgsprisen ved handler indtil afholdelse af den kommende ordinære generalforsamling. Som svar meddelte K, at hun var indforstået med, at prisen som konsekvens heraf formentlig ville falde lidt til U´s fordel.
I overdragelsesaftalen mellem K og U blev der indsat et forbehold for endelig fastsættelse af andelens værdi på den kommende ordinære generalforsamling (reguleringsklausul). Der blev tillige tilbageholdt et beløb af købesummen svarende til 15 %.
På den ordinære generalforsamling blev der vedtaget en andelskrone, der var mere end 15 % lavere end den i 2009 vedtagne andelskrone. På den baggrund anmodede C K om at indbetale differencen mellem det tilbageholdte beløb og salgsprisen i henhold til den nye andelskrone.
K anlagde derefter sag mod C og gjorde gældende, at den i 2009 vedtagne andelskrone var gældende i forholdet mellem K og U, og at C uberettiget havde krævet indsat en reguleringsklausul. C opfordrede K til at rette et krav mod U, som derefter blev inddraget i sagen.
U blev frifundet, da K fandtes at være bundet af reguleringsklausulen. Også C blev frifundet. Byretten lagde vægt på, at K sad i bestyrelsen, at bestyrelsen havde taget initiativ til en ny vurdering, og at bestyrelsen havde været enige i, at der skulle indsættes en reguleringsklausul. K havde dermed været bekendt med klausulen og dens virkning. Idet K frivilligt havde accepteret klausulen, havde C heller ikke handlet ansvarspådragende.
Kommentar:
Ifølge den seneste retspraksis, se ØLD af 5/12/2011 (refereret på hjemmesiden), kan der ikke af andelsboligforeningslovens prismaksimeringsbestemmelse i § 5 udledes en pligt til at regulere andelsværdien i en situation, hvor der ved årsskiftet er indhentet en valuarvurdering, som endnu ikke er forelagt for generalforsamlingen. Det fremgår implicit af 20/12/11-dommen, at der omvendt er en ret til/mulighed for at indsætte en reguleringsklausul i overdragelsesaftaler. Spørgsmålet var herefter alene, om K ud fra de aftaleretlige regler var forpligtet til at frigive/betale reguleringsbeløbet til U.
Dommen er interessant fra en administrators synsvinkel. For det første må der i sager om andelspriser lægges vægt på bestyrelsens dispositioner. Der er ræson i dette synspunkt, når henses til, at bestyrelsen er den godkendende myndighed i forbindelse med overdragelser. For det andet må der lægges vægt på andelshaverens subjektive forhold.
Det er i øvrigt væsentligt at bemærke, at Retten i sine præmisser fremhæver, at K undlod at søge advokatbistand trods en opfordring hertil i overdragelsesaftalen.
Det vides endnu ikke, om dommen ankes.
Sagen blev her på kontoret ført for administrator og dettes forsikringsselskab af advokat Christina Steen de Klauman v/advokatfuldmægtig Mathilde Kleis.
