Andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3 – forældelse - af advokat Thomas Dall Jensen og advokat Christina Steen de Klauman

Østre Landsret har ved dom af 16. september 2011 taget stilling til begyndelsestidspunktet for beregning af forældelsesfristen i den situation, hvor køber af en andelslejlighed finder at have betalt en overpris grundet en forkert valuarvurdering.

I den konkrete sag var situationen, at køber havde underskrevet købsaftalen i april 2008. Juli 2009 indkaldte andelsboligforeningens bestyrelse til beboermøde. Det fremgik af indkaldelsen, at den tidligere anvendte valuarvurdering ifølge bestyrelsen var misvisende, idet en af bestyrelsen indhentet kontrolvurdering viste en markant lavere værdi. Køber udtog stævning mod sælger medio december 2009.

Ved beregning af forældelsesfristen i henhold til andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, har udgangspunktet i retspraksis været, at forældelsesfristen på 6 måneder begynder at løbe fra aftalens indgåelse, hvis køber i forbindelse hermed har fået udleveret alt relevant materiale, jf. andelsboligforeningslovens § 6[1].

Dette udgangspunkt fraviges imidlertid i den foreliggende situation, hvor køber fremsætter krav om tilbagebetaling af en overpris baseret på en valuarvurdering, som er væsentlig højere end ejendommens reelle værdi.

Østre Landsret fastslår med dommen, at køber med rette kan fæste lid til en fagmands vurdering. Køber burde derfor ikke ved erhvervelsen af andelen ud fra det foreliggende regnskab have konstateret, at andelsværdien muligvis var baseret på en misvisende valuarvurdering. I sådanne situationer skal forældelsesfristen derfor først regnes fra det tidspunkt, hvor køber har konkret anledning til at formode, at der har været tale om en overpris. I den konkrete sag var dette tidspunkt først ved indkaldelsen til beboermødet i juli 2009, og stævning blev derfor udtaget inden for 6 måneders-fristen.

Efter præmisserne kan dommen næppe udstrækkes til at finde anvendelse på andre situationer, end hvor tilbagebetalingskravet baseres på en valuarvurdering.

Dommen indebærer, at risikoen i sager om fejlagtige valuarvurderinger bliver noget mindre, idet sælgerne ikke længere har samme mulighed for at få medhold i, at købers krav er forældet, og idet udgangspunktet er, at sælgerne skal fralægge sig deres berigelse i det indbyrdes forhold til valuaren, etc.

Læs dommen her

[1] Den foreliggende retspraksis er efter vores opfattelse meget hård i bedømmelsen af købers burde-viden. Man kan stille spørgsmålstegn ved om bedømmelsen ikke har været for hård. Spørgsmålet har ikke været forelagt for Højesteret, og det kan efter vores opfattelse langt fra udelukkes, at en prøvelse for Højesteret ville føre til en anden bedømmelse.